Investimentos em imóveis comerciais são afetados em situações de altos índices de juros, mas os de armazéns logísticos têm se destacado. Com demanda em alta, baixa taxa de disponibilidade e valores de aluguel em crescimento, esses investimentos continuam demonstrando resistência e atraindo a atenção dos financiadores.

Os fundos de investimento imobiliário de logística são focados em galpões e centros de distribuição usados para armazenar e transportar mercadorias. Existem tanto os FII de receitas (aqueles que lucram alugando esses imóveis para diferentes empresas) quanto os de desenvolvimento (que compram terrenos e constroem os galpões para venda posterior). Todos eles se beneficiam do crescimento do comércio eletrônico, que demanda cada vez mais estrutura para entregas rápidas e eficazes.

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“Mesmo com os juros se mantendo elevados, as projeções futuras já indicam alguma estabilização. A inflação diminuiu um pouco, o que resultou em uma pequena redução nas taxas de médio prazo”, argumenta Carol Borges, gestora de FIIs da EQI. Mesmo assim, ela reconhece os desafios do cenário macroeconômico. No entanto, os fundos de logística têm estratégias a seu favor.

“O avanço do comércio eletrônico e do mercado de data centers tem resultado em baixa taxa de ocupação, tornando o mercado atrativo”, afirma Luiz Pepe, sócio da gestora Galoppo. “Quanto às locações, o mercado permanece resistente, não enxergamos motivos para isso mudar, mesmo com os juros elevados. Quando as taxas caírem um pouco, acredito que podemos assistir a um rally”.

O bom desempenho não é algo recente. Durante a pandemia, quando o e-commerce cresceu substancialmente, os centros logísticos se destacaram. Vários FIIs mantiveram a distribuição de lucros e viram a taxa de disponibilidade diminuir, mesmo em tempos de retração econômica.

Segundo Carol, o setor tem sido eficiente em equilibrar a oferta e a demanda. “É viável ajustar o ritmo das construções e adiar a entrega de novos projetos até que haja pré-locação. Isso evita o aumento do estoque de imóveis vazios e mantém o equilíbrio do mercado”, explica.

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Essa eficiência tem reflexo direto nos números: além da baixa disponibilidade, os valores de aluguel estão entre os mais altos da história. Isso dá aos fundos uma maior capacidade de negociação com os locatários e a chance de repassar os índices inflacionários com agilidade. “Mesmo em casos de troca de locatários, os imóveis bem localizados são alugados rapidamente. Isso contribui para a previsibilidade dos lucros, fundamental para o investidor”, assegura.

Outro aspecto importante é a localização estratégica dos imóveis. Os FIIs de logística geralmente concentram seus ativos próximo aos grandes centros de consumo, aeroportos e portos. Isso atende diretamente à demanda do comércio eletrônico, que necessita de rapidez nas entregas. “É comum encontrar imóveis a até 30 ou 60 km de São Paulo ou em áreas metropolitanas. Essa proximidade eleva o valor do ativo e garante uma demanda consistente”, ressalta Carol.

Além da localização, a qualidade da estrutura interna é essencial. Galpões preparados para operações complexas ou com características específicas de armazenamento tendem a ser mais valorizados. “Essas distinções tornam o portfólio dos fundos logísticos ainda mais sólido”, complementa Carol.

“Ainda há falta de galpões de alta qualidade. O que tem disponível está sendo alugado, e quanto mais nobre a região, maior a preferência. A cerca de 15 km de São Paulo, por exemplo, qualquer galpão de qualidade encontra locatário”, destaca Pepe, da Galoppo. “Mesmo para galpões mais antigos, há demanda de empresas com operações menos movimentadas. Há mercado para todos, às vezes a qualidade extrema não é necessária para atender o cliente”.

Diante desse cenário, a EQI mantém uma visão otimista. “Mesmo com juros elevados, os centros logísticos têm superado bem os desafios do mercado. Vemos maior previsibilidade nos lucros e uma boa capacidade de ajuste às variações inflacionárias. Continuamos com uma visão positiva para esse setor”, conclui Carol.

A pedido do Bora Investir, a Quantum Finance listou os FIIs de logística com os maiores ganhos. Confira:

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Fonte: Quantum Finance

Confira a lista dos fundos de logística com maior rendimento nos últimos 12 meses até 22 de abril

Fonte: Quantum Finance

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Fonte: Bora investir