O setor de investimentos imobiliários no Brasil tem valorização considerável da parte dos investidores individuais, que atualmente possuem cerca de 75% do montante investido em fundos imobiliários. A facilidade no investimento, aliada ao atrativo da remuneração periódica (a maior parte dos fundos distribui lucros mensalmente) e o interesse dos investidores pelo mercado imobiliário são alguns dos motivos que justificam esse cenário.

No entanto, está havendo uma movimentação nesse segmento para modificar essa realidade. A empresa Hedge Investimentos deseja chamar a atenção dos grandes investidores internacionais para o Brasil, ao buscar a inclusão de mais fundos imobiliários em índices globais de REITs — os Real Estate Investment Trusts, veículos que agregam investimentos no ramo imobiliário ao redor do mundo. Em uma entrevista à B3 Bora Investir, o diretor de distribuição Felipe Freitas e o analista Nicolas Correa explicam as razões pelas quais essa iniciativa pode profissionalizar o setor e aumentar a liquidez dos fundos imobiliários no país.

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Confira a entrevista na íntegra:

Bora Investir: Existem diferenças entre os fundos imobiliários e os REITs. Foi necessário realizar ajustes nos fundos da Hedge para que fossem incluídos nos índices globais de REITs?

Nicolas Correa: Efetivamente, esse desafio surgiu em 2023. Foi quando muitos fundos imobiliários começaram a ser inseridos nos índices da FTSE, que foi a primeira entidade a reconhecer os fundos imobiliários como REITs em escala global. Nessa onda, nosso principal fundo, o HGBS, passou a integrar o FTSE Global Equity Index Series. A partir disso, nos questionamos sobre os motivos da inclusão, quais critérios precisávamos cumprir para ser parte dos índices internacionais. Ao investigar mais a fundo, notamos que, naquele momento, somente a FTSE considerava os fundos imobiliários brasileiros como REITs.

Bora Investir: E as demais instituições de índices?

Nicolas Correa: Portanto, decidimos procurar os outros órgãos que não reconheciam os fundos imobiliários como REITs e entender os motivos por trás disso. As três maiores do mercado são FTSE, S&P e MSCI. Entramos em contato com a S&P e a MSCI para compreender as interpretações menos aprofundadas do passado que excluíram os fundos imobiliários. Desde 2023 até agora, colaboramos com essas duas instituições, oferecendo consultoria para elucidar os aspectos regulatórios e operacionais dos fundos imobiliários, para estabelecer paralelos e mostrar que fazia sentido considerar os fundos imobiliários como REITs tanto nos índices da MSCI quanto da S&P.

Bora Investir: Portanto, não foi necessário realizar alterações nos fundos locais? Foi, na verdade, uma conversa para mostrar os procedimentos e similaridades?

Felipe Freitas: Cada país possui sua estrutura regulatória, e existem várias modalidades de investimento imobiliário, com características distintas. No caso brasileiro, os fundos adquirem imóveis ou títulos de dívida vinculados diretamente ao setor imobiliário. No exterior, os REITs assemelham-se a corporações. Por consequência, possuem uma estrutura um pouco mais complexa. O problema no Brasil não residia no fato de nossos fundos não atenderem a critérios objetivos. A questão era que nossa indústria era interpretada como “fundos de investimento fechados” por eles, ou seja, fundos que não eram categorizados como investimentos de natureza imobiliária.

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Nosso esforço inicial foi esclarecer que a indústria de fundos imobiliários brasileira apresenta muitas semelhanças com a deles. Portanto, deveria ser considerada como potencial de investimento dentro de um índice global que engloba investimentos em imóveis ao redor do mundo. Existem índices globais que contam com a participação de diversos países, e o Brasil acabava excluído. Quando conseguimos alterar a classificação, o Hedge Brasil Shopping tornou-se apto a participar.

Nicolas Correa: Essa observação é crucial porque, durante esse processo, entre a aceitação como REIT pela S&P e MSCI, já havíamos iniciado a comunicação com a FTSE. Em 2023, entramos para o Global Equity Index da FTSE, que abrange todas as equities. Os REITs são uma subclasse nesse contexto. Contudo, esse índice também abarca empresas relacionadas ao setor imobiliário.

Bora Investir: Como os fundos imobiliários eram vistos por eles?

Felipe Freitas: Eles enxergavam o fundo imobiliário do mesmo modo que viam uma empresa. Isso não implica que ele não possa ser incluído — ele pode figurar em ambos os índices. A questão não era retirar o fundo do índice de equities, mas sim possibilitar que também fosse reconhecido como REIT. Pois é sensato encaixar-se em ambos.

Bora Investir: E qual foi a solução adotada?

Felipe Freitas: Percebemos que, como indústria, não estávamos atendendo à demanda de apresentar informações em inglês. Portanto, traduzimos todos os documentos: demonstrações financeiras auditadas, site, relatórios, documentos do fundo. Além disso, realizamos uma divisão entre receitas e despesas para demonstrar que a receita do FII era, de fato, imobiliária. Alguns fundos adquirem cotas de outros fundos imobiliários, e a receita pode parecer financeira, mas é, na verdade, imobiliária. Por isso, fizemos essa adaptação para esclarecer esse ponto.

Bora Investir: Qual a relevância de ter mais fundos imobiliários, além do HGBS, nos índices globais de REITs? Como estão incentivando outras empresas gestoras?

Felipe Freitas: Acreditamos que isso não deve ser um benefício exclusivo nosso, mas algo que favoreça todo o setor. Apesar de compartilhar o conhecimento, muitos ainda não conseguiram ingressar. Participamos de diversos eventos organizados pela FTSE, S&P e XP. Nosso público nessas ocasiões eram outras empresas gestoras. Realizamos apresentações para explicar os procedimentos, o passo a passo, para que também pudessem ser incluídos nos índices.

Bora Investir: Por que isso é significativo para vocês?

Felipe Freitas: Pois não há grande mérito em ser o único fundo brasileiro nos índices. O investidor estrangeiro precisa olhar para nossa indústria de um modo amplo. Quanto mais fundos brasileiros estiverem engajados nesse esforço, mais o Brasil desponta no cenário internacional, e maior é o montante de recursos que podemos atrair. Isso cria uma massa crítica. Acreditamos que atrairíamos mais investimentos para nosso fundo se houvesse mais participantes nessa empreitada conjunta.

Bora Investir: Quais são os benefícios de atrair mais investidores estrangeiros para o mercado de fundos imobiliários?

Nicolas Correa: Uma das vantagens seria a profissionalização do mercado. O mercado de fundos imobiliários sempre foi moldado em torno das pessoas físicas. Contudo, como o investidor individual vê isso como um produto gerador de renda, por vezes ele pode desconsiderar o aspecto fundamental em determinados momentos do mercado. Ao incluir investidores institucionais, eles podem fornecer liquidez e realizar arbitragem em um mercado que atualmente não está arbitrado. Assim, os preços poderiam refletir de forma mais precisa o valor real de um ativo imobiliário do que é feito atualmente.

Achamos que esse ponto pode ser muito interessante. Inicialmente, os estrangeiros entrariam, mas um agente muito relevante que atualmente não atua nesse mercado e que poderia começar a atuar são os multimercados, family offices e outros investidores institucionais do Brasil, que podem ver essa movimentação dos estrangeiros como atrativa e decidir participar. Isso aumentaria ainda mais a liquidez. A liquidez é extremamente importante para o setor.

Bora Investir: Desde a inclusão do HGBS no índice global de REITs, houve mudanças, como aumento da liquidez ou maior interesse dos estrangeiros?

Felipe Freitas: Sim. Existem dois impactos: o passivo e o ativo. O impacto passivo foi a entrada de um novo investidor representativo — os gestores de ETF. Porém, pegamos um momento de mercado em que o dólar e as cotações não estavam tão favoráveis, então o volume não foi expressivo, mas houve um efeito passivo.

Bora Investir: E qual foi o impacto ativo?

Felipe Freitas: Estamos realizando uma busca ativa por investidores internacionais. Tornamo-nos membros das principais entidades estrangeiras. Nos associamos à Nareit, a associação norte-americana de REITs. Somos o único membro brasileiro. Participaremos de sua conferência em Nova York este ano, com apresentação do HGBS. Também nos tornaremos membros da EPRA, a associação europeia de imóveis, e participaremos de sua conferência em Estocolmo, em setembro, integrando um painel com outros investidores de mercados emergentes.

Bora Investir: Qual a participação de outros mercados emergentes nos índices globais de investimento imobiliário?

Nicolas Correa: Ao analisar o benchmarking, observamos que muitos mercados menores que o Brasil recebem mais investimento estrangeiro — como Arábia Saudita, México, Chile. Já o Brasil, que é maior e possui mais massa crítica, ainda fica para trás.

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