Um perito em fundos de investimento imobiliário (FIIs) André Bacci avaliou o atual clima de confiança do mercado, realçando as alterações na dinâmica de valoração e os perigos que acompanham as novas propostas regulamentares da CVM. Em uma conversa com Lana Santos e Danilo Barbosa, do Research do Clube FII, Bacci compartilhou suas táticas de investimento e advertiu sobre ciladas comuns que podem levar investidores a prejuízos consideráveis.
Com a elevação do IFIX, Bacci percebe que o mercado está novamente reagindo de forma equilibrada aos retornos: tanto aumentos quanto reduções nos dividendos agora têm o potencial de afetar os valores, algo que não era visto na fase anterior, mais desanimadora. “Agora que subiu consideravelmente e o otimismo cresceu junto, a reação aos retornos começa a ser equilibrada novamente. Aumentos e diminuições no retorno aparente dos fundos provavelmente terão impacto nos preços, algo que até então não estava ocorrendo”.
Para ele, o momento atual é mais propício para operações de negociação, embora para a carteira de longo prazo, a alta ou baixa não deveria ter tanta relevância. Questionado sobre sua distribuição, Bacci revelou que, apesar de reconhecer a atratividade dos fundos de tijolo com rendimentos de 10% a 11% — algo “impensável em qualquer lugar do mundo” —, sua carteira continua majoritariamente em fundos de papel, uma posição que mantém há anos e que ele ajusta de forma gradual.
Um dos pontos críticos destacados pelo especialista foi a valoração dos ativos pelo investidor pessoa física, que, segundo ele, é largamente baseada em um único indicador: o último pagamento. Bacci usou como exemplo um relatório gerencial que indicava um fundo com retorno previsto de “IPCA menos 94%” e um alerta explícito para não utilizar os dividendos (que incluíam amortizações) para determinar o preço. “É simples ganhar dinheiro com isso”, afirmou, salientando que a confusão entre rendimento e amortização é um erro frequente e perigoso.
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Sobre os Fiagros, Bacci acredita que o setor está progredindo. De acordo com ele, os gestores estão abandonando a postura de serem “acomodados” e buscando maior diversificação para evitar que um problema em um único ativo comprometa todo o fundo. No entanto, ele adverte que a natureza do agronegócio é volátil e que a “onda de fundos que vão zerar o retorno” ainda não acabou. Em relação à administração, Bacci observa uma redução dos fundos passivos (monoativos), que estão sendo cada vez mais absorvidos por fundos de administração ativa, uma tendência que ele considera ser inexorável.
Bacci também expressou sua posição “agnóstica ou ateísta” em relação ao Valor Patrimonial (VP) dos fundos de tijolo, argumentando que o indicador é apenas uma estimativa e não deve ser considerado como uma verdade absoluta. Ele mencionou casos recentes em que o VP de um fundo foi reduzido pouco antes de uma proposta de fusão, evidenciando que, na hora de fechar negócio, “o VP desaparece”.
Por fim, o especialista comentou as propostas da CVM em consulta pública. Ele classificou como “dolorosa” e “lamentável” a possível abolição do direito de dissidência em fusões, uma proteção importante para o acionista minoritário. Já a autorização de fundos com cotas subordinadas (tranches de risco) para o varejo foi vista com grande apreensão. Apesar da estrutura permitir separar os riscos e retornos, Bacci tem “convicção de que as pessoas físicas terão problemas com isso”, pois já observa investidores qualificados cometendo equívocos graves com esses produtos.
*Artigo originalmente publicado em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora Investir
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