Embora diante de um cenário econômico que parecia adverso, com juros e inflação em alta, o mercado de fundos imobiliários demonstrou notável resistência em 2025, com o IFIX, índice principal do setor, finalizando o ano com uma valorização de 21,15% e oferecendo um ganho de Dividendo (DY) médio de 12%. Ao analisar, a especialista Lana Santos, do setor de pesquisa do Clube FII, detalhou os elementos que apoiaram esse movimento e as mensagens para os investidores, destacando que o índice permanece subvalorizado.
No início de 2025, o contexto econômico estava desafiador. A taxa Selic atingiu 15% ao ano, o nível mais alto desde 2006, somado a uma inflação elevada e incertezas fiscais. Após uma queda de 5,9% em 2024, muitos investidores consideravam os FIIs uma aposta arriscada. No entanto, a base para a recuperação começou a ser estabelecida justamente nesse ambiente desfavorável. “O mercado quase nunca se move quando a situação parece confortável e favorável”.
Valores reduzidos, retornos elevados e administração dinâmica
Na perspectiva da analista, a ascensão do IFIX não foi resultado do acaso, mas uma reação a princípios robustos. A evolução combinou três elementos principais: valores das cotas que estavam significativamente reduzidos no final de 2024; retornos elevados dos FIIs de recebíveis (papel), que se beneficiaram dos juros e da inflação elevados; e uma administração ativa eficaz nos FIIs de tijolo, que desbloquearam valor com a comercialização de ativos por valores superiores aos do laudo.
“Adicionalmente, foram mantidas características estruturais fundamentais no mercado de FIIs, como a isenção do Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas que, mais uma vez, esteve ameaçada, porém sem sucesso, em 2025”, esclarece.
Os fundos de papel tiveram um papel crucial ao apoiar o índice com a distribuição de dividendos robustos. Uma vez que o IFIX é um índice de retorno total, que considera tanto a valorização das cotas quanto os retornos, os FIIs vinculados ao CDI e ao IPCA foram essenciais para o desempenho ao longo do ano. No trimestre final, os fundos de tijolo adquiriram destaque ao antever um cenário mais positivo para 2026, refletido na valorização de suas cotas. “Essa mudança contribuiu para alterar o sentimento do mercado”.
A administração ativa nos setores de logística, escritórios, shoppings e, principalmente, renda urbana, foi um dos destaques. A alienação de propriedades acima do valor patrimonial evidenciou que, apesar do pessimismo aparente, o mercado imobiliário real estava ativo, auxiliando os investidores a ajustarem suas expectativas. “Em grande parte das situações, os fundos efetuaram vendas de ativos acima do valor de laudo de avaliação, ou seja, acima do que estava precificado no valor patrimonial do fundo”.
O ano também foi marcado pela consolidação do segmento, com fundos de maior porte buscando uniões e aquisições para alcançar escala e eficiência. Neste contexto, os fundos multiestratégia conquistaram espaço, oferecendo flexibilidade aos gestores para transitarem entre diferentes tipos de ativos, como propriedades, CRIs e cotas de outros FIIs, adaptando-se às condições do mercado.
IFIX persiste subvalorizado – disparidade entre preço e valor
Mesmo com a substancial alta de 21,15%, os FIIs que compõem o IFIX encerraram 2025 negociando, em média, com um desconto de 8% em relação ao seu valor patrimonial (P/VP de 0,92). Para o Clube FII, esse fato indica que ainda existe uma divergência entre preço e valor, especialmente levando em conta que muitos ativos foram comercializados acima do valor de laudo, o que pode indicar um valor patrimonial desatualizado. “Isso significa que, apesar da valorização, os preços na bolsa não refletem o valor real dos ativos”, complementa Santos.
Com a possibilidade de início de um ciclo de redução de juros em 2026, a perspectiva para os FIIs torna-se ainda mais favorável. A queda da Selic tende a valorizar os ativos imobiliários e a atrair capital da renda fixa para a renda variável, beneficiando os preços das cotas. A principal lição de 2025, segundo a especialista, é que o mercado de FIIs requer interpretação do ciclo econômico, e quem conseguiu analisar os fundamentos pôde aproveitar as oportunidades mesmo em um ambiente hostil.
“Ao comprar com custos reduzidos, o potencial de lucro é ainda maior. Assim, com valores ainda subvalorizados e um panorama mais favorável previsto para 2026, com cortes de juros, o mercado de FIIs ainda reserva muitos benefícios”, finaliza.
*Reportagem original publicada em ClubeFII, parceiro de B3 Bora Investir
Fonte: Bora Investir
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